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La recherche de successeurs : de quoi s’agit-il ?

22 juillet 2020
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Sur le marché de l’immobilier professionnel, on entend de plus en plus parler de la recherche de successeurs pour des bureaux ? Lors de votre recherche de bureaux, vous allez sûrement être sollicités pour ce type d’arrangement.

Optireal Corporate vous aide à y voir plus clair :

 

1 – Vous êtes locataire et vous souhaitez mettre fin à votre bail 

La recherche de successeurs est une solution pour palier à la rigidité du bail 3/6/9. En effet, si vous louez vos bureaux avec un contrat 3/6/9, cela signifie entre autres que vous êtes engagés sur 3 ans minimum.

Les contraintes réelles de la vie d’une entreprise sont rarement conciliables avec ce type de contrat : il se peut qu’en 3 ans les besoins de votre activité évoluent (surface, emplacement, etc.) et que vous soyez contraint de chercher d’autres locaux.

Que faire alors ?

Dans votre cas, il existe deux solutions : négocier une rupture de contrat à l’amiable avec votre bailleur ou vous mettre à la recherche d’un successeur qui occupera vos locaux à votre place (avec l’accord de votre bailleur évidemment)

Il est fréquent que le bailleur préfère la seconde solution, car celle-ci lui évite d’avoir à cherche de nouveaux locataires après vous puisque cette tâche vous revient !

Avant d’entamer la recherche de successeur, vous devez en faire la demande par écrit à votre bailleur en lui spécifiant les conditions de relocations qu’il devra valider. Après avoir obtenu l’accord de votre bailleur sur les différentes conditions de la succession, vous pouvez entamer vos recherches. Il suffira de confier le mandat de recherche de successeur à un professionnel de l’immobilier comme Optireal Corporate.

Ce mandat est similaire à celui établi entre un professionnel de l’immobilier et un bailleur sauf que le locataire sortant aura le rôle de mandant. Le mandat peut être simple ou exclusif et devra mentionner les conditions financières de relocation, la durée restante ainsi que les honoraires de commercialisation. Le professionnel présentera alors vos locaux à ses prospects potentiels.

 

2 – Vous souhaitez reprendre un bail en tant que successeur

Si vous venez de trouver les locaux de vos rêves, mais qu’il s’agit d’une reprise de bail, pas de panique : le bailleur vous proposera, dans la plupart des cas, un nouveau bail plutôt qu’une reprise de bail. Pour des bureaux, il n’y a pas de fond de commerce et donc pas de cession de fond.

Mais alors, quelle est la différence pour vous entre une reprise de bail et une location de bureaux vacants ? Et bien, elle réside dans la marge de négociation !

Pour une location classique de surface vide, les axes de négociation sont : le loyer et éventuellement les frais d’aménagement (sous forme de franchise de loyer) que peut vous accorder le bailleur.

Pour une recherche de successeur, vous aurez plus de mal à négocier votre bail, car le bailleur dispose déjà d’un contrat signé et donc des loyers assurés pendant le temps restant. Le locataire sortant peut éventuellement accepter de prendre à sa charge la différence entre le loyer qu’il paye actuellement et le loyer que vous demandez, mais cela reste assez rare.

Concernant la franchise de loyer qui pourrait vous être accordée pour des travaux dans un contrat classique, le bailleur ne s’en préoccupera pas non plus, car ce n’est pas dans son intérêt. Le locataire sortant peut vous proposer une reprise des aménagements (à leur valeur comptable). Si cela vous intéresse, la négociation devra se faire entre le locataire sortant et vous-même, sans impliquer le bailleur.

 

En bref, si vous avez recours à une reprise de bail, c’est avec le locataire actuel qu’il faudra négocier les conditions. Un dossier de candidature du successeur devra par ailleurs être présenté au bailleur pour validation.

Ainsi la reprise de bail peut avoir des avantages pour les trois parties concernées : Le locataire sortant peut rompre son contrat 3/6/9 avant la fin de la période triennale, le locataire entrant pourra bénéficier des aménagements existants dans les locaux et le bailleur se couvrira d’un vide locatif possible entre deux baux.

 

Si vous êtes à la recherche de vos futurs locaux ou bien si vous cherchez un successeur pour reprendre votre bail, adressez-vous sans attendre aux experts d’Optireal Corporate.

 

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