Le projet de loi ELAN, pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique cherche à faciliter la conversion des bureaux vides en logements. En zone où le marché de l’immobilier est tendu comme en Île-de-France, il s’agit de transformer 4.5 millions de mètres carrés de bureaux en appartements afin de couvrir la forte demande.
Des mesures pour détendre le marché immobilier
Depuis quelques années les différentes politiques ont tenté de faire croître l’offre dans les zones tendues. Plusieurs mesures ont été tentées, allant de la sanction, avec les taxes sur les logements inoccupés, à l’aide à l’investissement avec la loi ALUR ou les dispositifs tel que le dispositifs PINEL. Le projet de loi ELAN apporte un nouvel outil à ce panel avec la transformation de bureaux vides en logements. Cette mesure se place au sein d’un projet plus large visant à mettre en place le “choc d’offres” promis par Emmanuel Macron. Il s’attaque notamment :
- Au logement social
- La construction ( mobilisation du foncier, simplification des procédures d’urbanisme…)
- La lutte contre les marchands de sommeil
- La réforme des règles de copropriété
- Le retour du plafonnement des loyers (celui de Paris ayant été annulé par le tribunal en Novembre dernier)
En ce qui concerne la transformation de bureaux vides en appartements, cette mesure s’appuie sur un constat simple : 4.5 millions de m² de bureaux sont inoccupés.
Des promoteurs comme Icade ont déjà plusieurs conversions à leur actif. Avec plus de 2500 transformations en cours ou en projet en Île de France, Icade fait figure de leader, devant la foncière Gecina ( deux transformations en résidences étudiantes réalisées sur Paris) et l’opérateur HLM 3F.
Le gouvernement a d’ailleurs signé en avril une charte avec les promoteurs Bouygues, Vinci, Compagnie Phalsbourg, La Française, Emergie, Gecina, Spie Batignolles, Icade et Novaxia afin d’enrichir l’offre immobilière de 5000 à 10 000 logements d’ici 2022 en convertissant 500 000 m² de bureaux.
Des propriétaires réticents à transformer des bureaux vides en logements
Bien que sur le papier ces 4.5 millions de m² permettraient de créer 60 000 logements à raison de 75 m² par appartement, une grande proportion ne pourra pas être convertie. La raison est simple, malgré les différents aménagements et incitations proposées par le projet de loi ELAN, certains propriétaires sont réticents car :
- La location de bureaux est plus rentable que la location de logements
- 6% de vacances en moyenne des surfaces mais rarement sur une longue durée
- La conversion ne peut se faire que sur des immeubles entiers alors qu’il ne s’agit souvent que de vacance partielle dans un immeuble.
- La transformation de bureaux en logement a un coût important
De plus, si dans les zones tendues du marché immobilier, la conversion peut apporter une certaine stabilité et un rendement intéressant dans les portefeuilles des investisseurs, ça n’est pas forcément le cas partout. Pour certains secteurs où la transformation pourrait être intéressante, le problème est que les emplacements des bureaux ne se trouvent pas dans une zone prisée pour le logement.
Côté coût des opérations, l’opérateur 3F par exemple n’a pu trouver l’équilibre de son projet de décembre 2013 à Charenton qu’en conservant 2.500 m² sur 9.500 m². Acheté pour la somme de 16.3 millions d’euros, les bureaux vides ont été transformés en logement pour un coût de travaux estimés autour de 6.2 millions d’euros. Au total, le projet a permis de créer 90 logements, livrés en 2016 pour un budget correspondant à une reconstruction totale. Il faudra probablement un peu plus pour pour faire adhérer massivement les investisseurs à ce projet.